Entrevista a Ivette Torrent
enero 14, 2025
Ivette Torrent
El problema de la vivienda no para de agravarse en el conjunto de España. ¿Podría resumirlo y compararlo con los países europeos que han abordado o estén abordando seriamente la cuestión?
La explicación de la situación de la vivienda en España no es una sola, son muchas y muy diferentes, lo que hace que tengamos que hablar de un problema estructural. Y no solamente tiene que ver con la política legislativa que se lleva practicando en este país desde el inicio de la democracia, sino también con la idea que tenemos los ciudadanos en relación a la vivienda y que se instauró ya en el franquismo, donde se hizo creer (y aún se sigue creyendo) que el éxito individual de cada uno pasa por tener una propiedad.
Esta idea está tan instaurada en el disco duro de los españoles que a su vez ha propiciado la consolidación de una “cultura del tocho”; es decir, una economía basada fundamentalmente en la especulación inmobiliaria.
Este contexto en un primer momento benefició principalmente al sector bancario de nuestro país, que vio como el negocio de las hipotecas era el más rentable de todos; y hoy en día también de los fondos de inversión nacionales e internacionales, no a través de las hipotecas sino de la pura especulación inmobiliaria.
Tengo que extenderme un poco para comparar nuestra situación con la de otros países. La situación actual en España en relación a la vivienda protegida es la siguiente: mientras España presenta un exiguo parque público de viviendas sociales respecto al volumen de viviendas principales (2,5%), Dinamarca tiene un 20,9%, Austria un 24% y Países Bajos un 30%, por ejemplo (datos publicados por el Observatorio de Vivienda y Suelo, Boletín extraordinario Vivienda Social 2020).
Además, los países de nuestro entorno hace años que tienen instauradas políticas de vivienda que gozan de un gran consenso social y que, por tanto, su vigencia y perdurabilidad no depende del color del gobierno de turno. Estos países tienen una mejor base que España para poder combatir el problema de la especulación inmobiliaria.
Un ejemplo es la medida aprobada en París, al obligar en cualquier proyecto de más de 5.000 m2 a dedicar un 10% de su superficie a la creación de vivienda o la conversión de edificios de oficinas en espacios reservados para viviendas sociales.
En Dinamarca está prohibida la compra de inmuebles a extranjeros, a no ser que sea para destinar allí su primera residencia o negocio; Malta también tiene restringida la compra de más de una vivienda a personas no residentes; En Holanda se prohibió la compra de casas que no vayan a ser destinadas a vivienda por parte del comprador, eliminando así la posibilidad de que ésta sea un producto de inversión más. También este mismo país ha decidido que casi todos los alquileres sean indefinidos y a precio regulado.
Por último, en 2021 Berlín aprobó por referéndum expropiar las viviendas a grandes propietarios.
Es posible, por tanto, limitar la transferencia de capital relacionada con la adquisición de bienes inmuebles entre países de la Unión Europea si así lo requiere el interés general.
No es que España históricamente no haya invertido en vivienda pública, que lo ha hecho, sino mayoritariamente lo ha hecho en viviendas de compra cuya protección se extingue a los 20 años, a partir de los cuales estas viviendas han entrado en el mercado libre. Esta perversa situación ha creado un bucle de transferencia sistemática de capitales públicos a manos privadas, sin contrapartida alguna que revierta en la creación, mantenimiento y ampliación del mencionado parque, convirtiendo la vivienda en un simple bien de consumo más, cuyo acceso o no viene determinado exclusivamente por el nivel de renta disponible y a las ayudas públicas a las que se pueda acceder.
Además, hasta el año 2023 España no ha tenido una Ley de Vivienda, a diferencia de los países de nuestro entorno. Este hecho ya de por sí denota la poca voluntad política de tratar un asunto que revierte en un derecho básico de cualquier ciudadano como es la vivienda. Si a esta falta de protección y regulación se le añade que en España se viene impulsando desde el inicio de la democracia una política de inversión inmobiliaria voraz, en la que se fomenta la especulación en vez de evitarla, el resultado es una desprotección total del ciudadano hacia un bien de primera necesidad, que constituye uno de los pilares fundamentales para construir y desarrollar el resto de la esfera personal y social.
Un ejemplo de esta política de inversión inmobiliaria y especulación desatada es la exención fiscal de las SOCIMIS aprobada el Partido Popular en la época de José María Aznar y nunca más derogada por ningún otro gobierno. Esta medida ha provocado que España sea una especie de paraíso fiscal para la especulación inmobiliaria.
Ni el estallido de la burbuja inmobiliaria en el año 2008 y sus nefastas consecuencias hizo que España se replanteara su modelo inmobiliario y de vivienda. Al contrario, el Estado aprovechó para propiciar la entrada de fondos de inversión extranjeros (también llamados “fondos buitre”) “regalando” la fiscalidad de sus compras de miles y miles de viviendas e hipotecas fallidas y avalando las operaciones, permitiendo de paso a los Bancos deshacerse del pasivo en sus balances.
En definitiva, hay mil ejemplos de cómo se ha ido tejiendo la situación desastrosa que tenemos hoy en día en relación a la vivienda, pero lo que es claro es que su origen está en entender la vivienda como un bien de mercado, a diferencia de cómo hemos entendido la sanidad, por ejemplo.
Está claro que la política legislativa de parches, que es lo que se viene haciendo últimamente en España, no arreglará la situación. No hay ningún partido político que se haya atrevido a cambiar este sistema y a abordar un cambio estructural que es el que requeriría la situación; porque para ello tendría que enfrentarse a fondos y Bancos; en definitiva, al capital.
Por una parte, la vivienda familiar puede considerarse como una simple mercancía, mientras que por otra es un derecho humano fundamental contemplado en la Constitución vigente. ¿Desde el punto de vista jurídico, dónde hay que situar el fiel de la balanza, la vivienda requiere un tratamiento humanitario o solamente comercial?
En mi opinión, el pulso que nos intentan hacer creer que existe entre el derecho a la propiedad privada y el derecho a una vivienda digna es falso. El artículo 47 de la Constitución española prevé el derecho de todos los españoles a una vivienda digna y adecuada y, para ello, establece que se impedirá la especulación sobre la vivienda.
¿Es posible que exista propiedad privada sin especulación? Por supuesto.
Como he comentado, hasta el momento el Estado únicamente ha promovido la propiedad privada, pero se ha olvidado del derecho a la vivienda y por supuesto de la prohibición a la especulación.
Hay que cambiar el enfoque sobre la vivienda: tratarla como lo que es, un bien de primera necesidad y un derecho fundamental, y hacerlo coexistir con el derecho a la propiedad privada por la vía de impedir la especulación sobre la vivienda.
Sin embargo, eso significa tener que explicar a muchas personas que ya no podrán hacer negocio (o un negocio tan y tan lucrativo) sobre la vivienda. Se entiende la regulación y la limitación en muchos otros ámbitos del derecho de propiedad, pero no sobre la vivienda y este es un relato que tiene que empezar a calar sobre la población para que de verdad se puedan llevar a cabo cambios estructurales con un mínimo de consenso social.
¿La legislación española favorece más al que alega un derecho de propiedad o a la parte más débil que alega un derecho humano? ¿Al respecto hay aportaciones específicas en la legislación autonómica catalana que ayuden a resolver las distintas problemáticas?
No existe hoy en día una legislación a nivel estatal que proteja el derecho a la vivienda (a excepción de la Constitución, que lo establece como principio programático), por lo que ante cualquier procedimiento judicial en que se reivindique cualquier derecho sobre una propiedad ésta es la que va a prevalecer.
Existen diferentes pactos a nivel internacional como la Declaración Universal de los Derechos Humanos o la Carta Europea de Derechos Fundamentales que recogen el derecho a la vivienda y que el Estado español ha firmado y se ha adherido. Sin embargo, más allá de adherirse no ha hecho nada para que este derecho sea efectivo.
De hecho, el 10 de diciembre de 2008 la Asamblea General de Naciones Unidas aprobó el Protocolo Facultativo del PIDESC (Pacto Internacional de los Derechos Económicos, Sociales y Culturales), ratificado por España en 2010. En virtud de dicho Protocolo, el Estado Español ha resultado condenado en 6 ocasiones desde 2017. Ni tan siquiera estas condenas han propiciado un cambio significativo en España.
En el año 2020, con motivo de la epidemia del covid-19, se aprobó el RDL 11/2020 por el cual quedaban suspendidos los desahucios de familias vulnerables, aprobando a la vez un sistema de ayudas públicas para paliar esta situación a los propietarios a través de compensaciones económicas. Otro de los parches legislativos de los que hablaba.
A nivel judicial, esta norma es la que ha podido impactar más a la hora de hacer efectivo el derecho a recuperar la vivienda por parte del propietario (según el Observatorio DESCA, se han conseguido suspender 50.000 desahucios a través de esta norma), pero no ha significado ningún cambio conceptual. De hecho, ni siquiera la medida hace la distinción entre gran propietario o pequeño propietario; otro ejemplo del poco atrevimiento con el que los poderes públicos legislan frente a Bancos y fondos de inversión.
En Catalunya la legislación en materia de vivienda más significativa ha sido la Ley 24/2015, que por primera vez acuñó el término “alquiler social” y obligó a los grandes propietarios a formalizar un alquiler acorde a su situación económica a familias vulnerables. Esta Ley fue promovida por la ciudadanía; concretamente, por la Plataforma de Afectados por la Hipoteca, y desde que se aprobó ha conseguido realizar una media de 7.000 alquileres sociales al año según datos facilitados por la Agencia de l’Habitatge de Catalunya.
Desafortunadamente, esta Ley viene siendo atacada por PP, PSOE y Junts x Catalunya desde su aprobación, lo que hace que desde la sociedad civil organizada se deba estar incansablemente defendiendo y protegiendo la norma.
En caso de conflicto entre arrendador y arrendatario o banco e hipotecado ¿cree que están bien establecidos los derechos y deberes respectivos? ¿Qué falta en el ordenamiento jurídico español para que ambas partes, en especial la más débil, sientan garantizados sus derechos?
Como he comentado antes, desde Franco la legislación española y la cultura instaurada entorno a la vivienda nos ha llevado a ser un país de propietarios. Por ello, no han existido nunca colectivos de inquilinos, por ejemplo, como sí han existido en países como Alemania, donde como si de un sindicato laboral se tratara los sindicatos de inquilinas son un colectivo más que se sienta en la mesa de negociación con el lobby de propietarios a la hora de negociar la legislación que les afecta.
Para mí, esa es la forma en que se equilibra la balanza. Solo a través de la escucha de las demandas del colectivo de inquilinos y afectados (no sólo de los propietarios) se puede articular una política legislativa de consenso y una legislación que tenga en cuenta la situación de uno y otro colectivo.
En los últimos años, a raíz del estadillo de la burbuja inmobiliaria y del drama de la vivienda que eso propició, han surgido de la sociedad civil organizada colectivos de inquilinos e hipotecados que día a día luchan para dar visibilidad al problema y para que en España se apruebe un marco legislativo que garantice el derecho a la vivienda, y aunque cualquier avance en este ámbito es exclusivamente gracias a estos colectivos, estamos a años luz de que sean reconocidos como en otros países.
Además, una cosa es la ley y otra los magistrados que la aplican. Desde el punto de vista de los profesionales del derecho, ¿estamos en este aspecto al nivel de los países europeos avanzados? ¿Cuál ha sido la evolución en los últimos años y en qué momento diría que nos encontramos en la actualidad?
Es muy difícil generalizar y no lo quiero hacer. Hay muy buenos profesionales en todos los niveles del poder judicial. Lo que sí es verdad es que históricamente quien tiene la posibilidad de ser juez o magistrado es una persona que se puede permitir, en su edad adulta, estudiar unas oposiciones durísimas, las cuales en la mayoría de casos es imposible de compaginar con un trabajo.
Este hecho provoca que el acceso a la judicatura, por lo general, quede reservado a una élite económica y social que inevitablemente tendrá menos sensibilidad (por no haberlo experimentado) a ciertas situaciones sociales.
Referente a esta cuestión, ¿existen becas o ayudas públicas para que personas con capacidad académica acreditada, pero procedentes de estratos sociales desfavorecidos económicamente, puedan dedicar el tiempo necesario para preparar estos concursos-oposición?
Me consta que existen ayudas económicas para la preparación de oposiciones para el ingreso en la carrera judicial si se cumplen ciertos requisitos, por un importe aproximado de 600 € al mes, lo que en ningún caso permite dedicarse en exclusiva a la preparación de las oposiciones sin tener necesidad de trabajar para poder subsistir de forma independiente.
En el aspecto concreto de las viviendas en litigio ¿cuál diría que es la opinión y las experiencias más comunes en los tribunales entre los abogados que defienden los derechos de los no-propietarios y los hipotecados.
En la mayoría de casos una cierta impotencia, por cuanto la normativa como he comentado es muy protectora de la figura del propietario o del Banco en caso de ejecuciones hipotecarias.
No obstante, desde el año 2013 el Tribunal de Justicia de la Unión Europea empezó a dictar Sentencias en las que se ponía de relieve el incumplimiento del ordenamiento jurídico español en relación a las distintas Directivas europeas en materia de protección de consumidores. Eso ha permitido que en algunas ocasiones los afectados por procedimientos de ejecución hipotecaria hayan podido encontrar una salida negociada a su problema, gracias al pequeño reequilibrio de fuerzas que estas Sentencias han podido brindar.
Hablo por ejemplo de toda la jurisprudencia europea acerca de las cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios que España ha tenido que trasladar a su ordenamiento jurídico y la judicatura ha tenido que interpretar la normativa interna de conformidad con la europea.
¿Cómo pueden ayudar desde el despacho Vall-Vendrell-Torrent Advocats a las personas con problemas con su vivienda familiar? ¿Qué servicios específicos pueden ofrecerles y cuáles serían los consejos de índole general que darían a sus posibles clientes?
Nosotros creemos que cualquier persona debe poder contar con una defensa y un asesoramiento legal de calidad, por lo que a través del turno de oficio damos este servicio a personas que no se pueden permitir económicamente un abogado.
En general, a cualquier persona que tenga un problema de vivienda y se esté enfrentando a un gran propietario le diría que nunca firme nada antes de asesorarse, ya sea con un abogado o con un colectivo de defensa de la vivienda.
En una situación tan desequilibrada como lo es un problema entre un banco o un fondo de inversión y un ciudadano, éste debe estar debidamente asesorado. Los abusos y malas artes que se dan en este ámbito por parte de los grandes propietarios son tan flagrantes que cualquier ciudadano se encuentra absolutamente vulnerable e indefenso ante esta situación.
Pese a que es una situación desesperada para cualquier persona, es importante no sucumbir a las presiones, leer muy bien cualquier documento que nos hagan llegar y asesorarse bien antes de firmar.
Parece que irá en aumento la fractura social entre los poseedores o adquirentes de segundas y terceras viviendas y los que, sencillamente, no pueden hipotecarse y a duras penas sufragar un alquiler. ¿Cómo se puede equilibrar la tendencia al acaparamiento de viviendas y, sobre todo, cómo frenar a los grandes fondos especuladores? ¿Qué nuevas leyes o que “toques” en las vigentes podrían ser necesarios para encontrar un equilibrio que garantice el bienestar social junto a la legítima aspiración del pequeño inversor en vivienda que solamente aspira a conservar o asegurar su patrimonio familiar?
VALL VENDRELL I TORRENT ADVOCATS participó en la redacción de la proposición de Ley de Garantía del Derecho a la Vivienda Digna y Adecuada que en 2021 se presentó en el Congreso para su votación, promovida por más de 20 entidades sociales, entre ellas la Taula d’Entitats del Tercer Sector o la Plataforma de Afectados por la Hipoteca.
Esa Ley suponía una reforma estructural del sistema actual; se ponía el foco en la función social de la vivienda y, a partir de aquí, se articulaban una serie de reformas de forma transversal: se tocaba el procedimiento de ejecución hipotecaria de la Ley de Enjuiciamiento Civil para proteger y dotar de más garantías al hipotecado que no puede hacer frente al pago de la hipoteca sobre su vivienda y se le habilitaba para poder ejercer el derecho de retracto frente a una venta por parte del Banco; a su vez se reforzaba la protección de la vivienda en casos de sobreendeudamiento, modificando así la Ley de Segunda Oportunidad; se modificaba la Ley de Arrendamientos Urbanos para proteger al inquilino frente a posibles abusos por parte del propietario, regular el alquiler de habitación y el de temporada, y regular el precio del alquiler de vivienda; medidas para proteger y aumentar el parque público de vivienda social y para evitar la existencia de vivienda vacía, como por ejemplo la expropiación de vivienda vacía a grandes tenedores; derogación de la exención fiscal a las SOCIMIS; o medidas tendentes a garantizar los suministros básicos a cualquier ciudadano independientemente de sus ingresos.
Se puede consultar más información en relación a esta propuesta en este enlace: http://www.iniciativaleyvivienda.com/
Nada de todo esto que se propuso se plasmó posteriormente en la Ley de Vivienda que aprobó el Congreso en mayo de 2023, a excepción de una traslación parcial de las propuestas efectuadas en relación a la Ley de Arrendamientos Urbanos. Otra vez, desde la política se intentó salvar la cara ante la opinión pública haciendo ver que se aprobaba una Ley que defendía el derecho a la vivienda, cuando en el fondo garantizaba que todo siguiese igual.
Por último, en cuanto al pequeño inversor de vivienda, comentar que no hay que perder de vista que la vivienda es un bien de primera necesidad, por lo que toda inversión sobre la misma deberá estar regulada y sometida a su función social.
Para terminar, casi todas las profesiones liberales hoy tienen que adaptarse a la Inteligencia Artificial ¿Qué papel cree que podrá tener en el mundo de la abogacía? ¿Vamos hacia una IA para ricos o grandes despachos y otra para los más modestos? ¿Cuál cree que será o debería ser la actuación del legislador y el papel de los líderes de opinión para que los juzgados no acaben convirtiéndose simplemente en “salas de máquinas”?
En relación a la diferencia entre grandes despachos y pequeños, debo decir que la diferencia de recursos es abismal y no se hará evidente por la incorporación de herramientas de IA, sino que actualmente ya existe. Los grandes despachos funcionan hoy día como grandes multinacionales al estilo americano, por lo que han industrializado el servicio jurídico.
Lo que nos permite a nosotros como profesionales del derecho con un despacho pequeño es poder dar un servicio personal y directo a todos nuestros clientes, sin diferenciar la capacidad económica de los mismos.
La IA podrá ser una buena herramienta que ayude a agilizar procesos y tareas, pero carece a día de hoy del factor humano que a la hora de interpretar y aplicar el derecho resulta fundamental. Por este motivo, también pienso que en los Juzgados podrá ser una buena herramienta para agilizar la tramitación de los procesos, pero no podrá sustituir la valoración final necesaria del caso.
Redacción Barcelona
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